2020年中国经济增速为2.3%，是全球主要经济体中唯一正增长的国家。分解增长的主因，发现主要靠房地产投资和出口，其中房地产投资增速达到7%，房价也出现了局部疯涨的趋势；而年初大家所期盼的新基建似乎贡献很小。那么，新的一年已经来临，楼市将如何变化呢？

分化是大势所趋：股市和楼市都不例外

国家统计局公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。上涨前十名的城市分别是深圳、宁波、徐州、银川、唐山、成都、西宁、沈阳、广州、无锡。跌幅位居前十位为牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南。

比较2019年的数据，70个大中城市中有54个城市二手房是上涨的，下跌的只有16个城市，说明2020年全国二手房市场的分化比2019年更加明显。尽管2019年房地产开发投资的增速要高于2020年。随着经济增速下行，存量经济特征日益明显，而分化正是存量经济的最显著特征。

相较于楼市，股市的分化则更加明显。例如，2020年尽管股市呈现出结构性牛市特征，交易量大幅攀升，但所有的4000多家上市公司中，上涨的占比为52%，下跌的占比居然达到48%。同时还发现，中证1000指数中所包含的1000家上市公司，其中上涨的股票占比为59%，下跌的占比41%；沪深300指数所包含的300家上市公司中，上涨股票占比为64%，下跌股票占比为36%。

这说明，样本越大，下跌股票占比越高，样本越精选，则下跌股票比例越低。国家统计局公布的70个大中城市房价指数，相当于沪深300指数，2020年房价下跌城市占比为37%，与沪深300所包含的300个股票的下跌比例十分相近。那么，全国共有1800多个县（含县级市），估计房价下跌的比重会超过40%。

新房市场则相当于新股发行的一级市场，由于存在不同程度的价格管控，如限购、限价等，故下跌的比例不高，其参考意义也不大。如A股跌破发行价股票的比例也很低，因为在核准制下，定价受一定约束。即便在目前试点的注册制下，破发行价的股票还是很少。

当资产膨胀成为“货币现象”

在过去10年里，每一次通胀预期的泛起，最终都被证伪。而人们对通胀的担忧，主要是基于对货币规模扩张过快的担忧，但事实上，这些年我们面临的主要经济压力却是通缩，于是，MMT理论就受到一些发达国家追捧，赤字货币化居然不会引发通胀，美国去年新增的货币发行量居然等于美元历史上所有年份新增发行规模总额的一半。

2020年资本市场让大家学到的最生动的一课，即股市并没有成为经济的晴雨表，而美联储的货币政策却成为股市的晴雨表。美股从不断熔断下的技术性熊市，到屡创历史新高的牛市，并没有什么基本面的支撑，主要靠美联储的货币放水和财政给居民补贴。于是，股市和楼市都出现了上涨局面。

A股市场也是如此，在人民币升值背景下，外资不断流向国内资本市场，加上国内货币环境也比较宽松，使得去年创业板指数涨幅达到64%，名列全球第一，其他主要指数的涨幅也名列全球前茅。但是，我国的GDP增速却创下了过去40年的最低记录。

创业板的成分股指数，是从创业板中选了100只股票作为样本所编制的指数，因此，创业板指数涨幅虽然第一，但2020年创业板近900只股票中，有40%的股票是下跌的，其中成分股指数涨幅前20只股票贡献了90%的涨幅。所以，无论是美国还是中国股市，在本轮疫情之下，都出现了所谓的结构性牛市，即股市与经济脱钩，股价指数与股市脱钩的奇特现象。

可见，这轮所谓的牛市，是非常分化的结构性牛市，与过去传统意义上的牛市不一样，即不再是普涨型的全面牛市。从表面看，宽松的货币政策下流动性泛滥是直接诱因，但同时也发现，流动性是分层的，如我去年写的一份报告叫《水往“高”处流》，如去年，高端消费品乃至奢侈品的销量增速都很好，豪华车、高端白酒和进口奢侈品的销量增速都是两位数的，而全社会的消费增速为负。